Durante los últimos meses hemos visto una serie de anuncios que apuntan en la dirección correcta para reactivar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso de las familias a la vivienda propia.

El FOGAES, el subsidio a la tasa de interés de los créditos hipotecarios y, más recientemente, la ampliación desde las 4.000 hasta las 6.000 UF del valor máximo de las viviendas que pueden acceder a estos beneficios son, sin duda, buenas noticias.

Estas medidas permiten disminuir las barreras de acceso al financiamiento, reducir el pie necesario y mejorar las condiciones de los créditos hipotecarios.

El problema es otro: en Coyhaique prácticamente no tenemos dónde utilizarlas.

La principal limitación está en una condición aparentemente sencilla: estos beneficios están orientados a la adquisición de viviendas nuevas. Cuando llevamos esa exigencia a la realidad inmobiliaria local, la situación cambia completamente.

Según un levantamiento de la oferta actualmente disponible en la comuna, existirían del orden de 30 viviendas nuevas que podrían cumplir las condiciones para acceder a estos beneficios. En una comuna de más de 60 mil habitantes, el universo potencial es extremadamente reducido.

No porque las familias de Coyhaique no necesiten mejores condiciones de financiamiento. Todo lo contrario. El problema es que nuestro mercado tiene características distintas a las de las grandes ciudades: poca oferta de proyectos nuevos, mayores costos de construcción, menor escala de desarrollo inmobiliario y una parte importante de las transacciones concentrada en viviendas usadas.

Una familia puede encontrar en Coyhaique una vivienda usada de 3.500, 4.000 o 5.000 UF que satisface sus necesidades, cuenta con recepción municipal, servicios y financiamiento bancario. Pero, simplemente por haber tenido un propietario anterior, queda fuera del subsidio a la tasa.

Por eso necesitamos incorporar una mirada territorial a las políticas habitacionales. Santiago, Concepción, Puerto Montt y Coyhaique tienen mercados muy distintos. Una medida diseñada para absorber el stock de viviendas nuevas de las grandes ciudades puede tener sentido a nivel nacional, pero muy poco impacto donde ese stock prácticamente no existe.

Incluso resulta paradójico que elevar el límite a 6.000 UF, medida que debiera beneficiar especialmente a regiones donde construir es más caro, tenga un efecto reducido precisamente por la falta de oferta nueva.

En regiones como Aysén deberíamos discutir la posibilidad de extender estos beneficios a la vivienda usada, bajo determinadas condiciones y especialmente cuando exista una oferta insuficiente de viviendas nuevas.

Esto ampliaría inmediatamente las alternativas para muchas familias, sin tener que esperar años por nuevos proyectos.

El desafío es lograr que las políticas nacionales tengan una bajada regional acorde a la realidad de cada mercado y, al mismo tiempo, hacer un llamado a las inmobiliarias y desarrolladores a mirar las oportunidades que existen en regiones como Aysén.

Buenas medidas, sin duda. Pero para que sean realmente buenas políticas públicas, también tienen que servir a nivel nacional.